中海摘广渠路地块 刷新北京土拍年内双纪录
北京商报记者 李晗
6家房企、近200轮竞价，广渠路地块创下年内出让地块总价及成交楼面价新纪录。8月4日，朝阳区南磨房乡广渠路城中村改造项目0409-10地块(以下简称“广渠路地块”)迎来现场竞价，金茂、建发、中海、招商、保利、金隅+懋源联合体6家竞买主体参与角逐。经过185轮线下激烈竞价，地块最终由中海以83.99亿元摘得，成交楼面价8.14万元/平方米，一举刷新北京年内地块成交总价、成交楼面价双料新高。值得玩味的是，17年前，金茂前身中化方兴同样以破纪录方式拿下广渠路15号地，由此开启一轮楼市上升通道。
广渠路地块的出让，也是中海一周之内在北京拿下的第二宗地块。7月末中海以约46.81亿元竞得朝阳酒仙桥地块，7天后再度高溢价拿下广渠路地块，两宗地块拿地总金额突破130亿元。北京商报记者实地走访获悉，地块1公里内覆盖双地铁大郊亭站，朝阳合生汇、芳圆里ID Mall等商业综合体环伺；广渠金茂府、珠江帝景等小区二手房挂牌价维持高位，完善配套与板块发展确定性，成为中海持续补仓朝阳的重要动因。
6家房企鏖战185轮
出让文件显示，广渠路地块土地面积约3.68万平方米，规划建筑面积约10.32万平方米，用地性质为R2二类居住用地。
地块线上报价阶段共计产生6轮出价，进入线下竞价后，前期整体节奏相对平缓。作为广渠金茂府的开发企业，金茂竞拍前期并未出手，建发、金隅+懋源联合体同样保持观望。
中海、招商、保利3家房企则拿地意愿突出，三方轮番报价。经过逾一小时博弈，金隅+懋源联合体报出约79.23亿元入局，土拍节奏明显提速。
地价突破80亿元关口后，金茂正式加入角逐，保利逐步退出竞争。金隅+懋源联合体、招商、中海、金茂随后轮番举牌，地价快速抬升。
历经185轮线下竞价，广渠路地块最终花落中海，成交总价83.99亿元，溢价率19.13%，成交楼面价约8.14万元/平方米，刷新本年度北京土地市场成交总价、楼面地价两项最高纪录。
从区位来看，广渠路商业配套成熟。该地块南侧紧邻芳圆里ID Mall，步行约1分钟即可抵达；东侧直线距离不足1公里为朝阳合生汇，步行约10分钟可达。
轨道交通同样是地块核心优势，东侧临近地铁7号线与在建28号线换乘站大郊亭站，轨交网络可便捷通达全城各大商圈；北侧毗邻城市主干道广渠路，东侧衔接东四环主路，可快速通达国贸CBD核心区域。
合硕机构首席分析师郭毅表示，该区域配套与存量住宅水准位居朝阳区前列。广渠路地块周边配建陈经纶中学分校，教育资源突出；合生汇为全市头部商业综合体，叠加地铁、四环主干道形成完善交通路网。地块向北直达SKP商圈，聚集高端商场、五星酒店与甲级写字楼，承接国贸、大望路产业客群置业需求。
出让文件同时明确，广渠路东侧0409-09地块地下规划约2000平方米商业(规模以审定方案为准)，通过地下通道衔接地铁28号线，并配套大郊亭北街连通通道。项目建成后，片区居民可直达轨道交通与商业配套，出行消费便利性将显著提升。
中海一周两夺朝阳地块
在北京土拍市场沉寂8个月之后，中海下半年明显加快在京拿地节奏。7月28日，中海与越秀、招商、建发、保利、绿城展开角逐，经过6轮线上报价、248轮线下鏖战，最终以约46.81亿元、25.84%的溢价率摘得朝阳区酒仙桥地块。
一周拿下两宗地块，中海短周期连续补仓北京土地市场，核心驱动因素来自旗下高端住宅项目良好的去化表现。
北京商报记者梳理发现，中海2024年11月竞得的酒仙桥地块，后续开发为中海万吉玖序；项目2025年4月首次取得预售证，历经一年多销售，目前已经接近尾盘。
北京市住建委数据显示，截至8月4日，该项目370套房源已网签293套，剩余房源77套，去化率高达79.19%，成交均价约11.18万元/平方米。
上海易居房地产研究院副院长严跃进分析称，近期中海在土地市场表现积极，主要有几方面原因。第一，中海全年有拿地考核指标，因此拿地节奏相对紧凑。第二，虽然盛夏时节进行土地交易在往年较少见，但今年政府供地意愿明显增强，积极推出优质地块，这也说明上半年全国土地市场整体偏冷，重点城市在下半年加快了供地节奏，客观上推动中海等头部房企同步加快投资步伐。
严跃进进一步表示，从中海自身看，拿地积极性与资金状况密切相关，资金面改善时，拿地底气自然更足。目前土地市场参拍房企中，中海属于较为活跃的典型，整体竞争环境相对理性，拿地性价比确实较高。尤其在北京、上海等核心城市，无论市场整体走势如何，中海获取的这些项目未来在客户去化方面压力较小，甚至在定价方面也会享有相对宽松的空间。
中指研究院土地市场研究负责人张凯指出，步入7月后，朝阳、昌平、门头沟、顺义等优质地块均实现溢价成交。房企投资布局更趋聚焦，对地块的区位条件、去化前景及盈利空间综合考量后出手，具备确定性支撑的项目竞争相对激烈。后续随着拟供宅地清单陆续入市，核心区域优质地块预计仍将保持一定热度。
高端改善定位清晰
六大房企百轮以上竞价，凸显广渠路地块的稀缺价值。中指研究院数据显示，南磨房板块土地供应已经断档十余年。
张凯表示，该地块位于朝阳区南磨房乡广渠路沿线，属于东三环核心区域近年来少有的住宅供应。南磨房板块自2012年以来新房累计供应规模较小，区域新增住宅稀缺。2025年板块内能建东誉府小体量入市后快速去化，成交均价达到约10.6万元/平方米，一定程度上验证了区域改善需求的承接能力。
距离广渠路地块仅2公里的松榆里板块，近期懋源·騴橒臺入市，补足区域新房供给。
2025年11月，懋源地产联合建发房产、首开股份、越秀+建工联合体共6家主体，历经166轮竞价，以50.24亿元竞得对应地块，溢价率18.21%。7月末，懋源·騴橒臺公布开盘首月销售额21亿元；北京市住建委资料显示，截至8月4日，项目网签4套，成交均价约10.13万元/平方米。
超10万元/平方米的成交均价，充分印证了东四环区域高端改善住宅的价值潜力。懋源·騴橒臺所处的松榆里板块周边，多为松榆里、武圣东里、磨房南里等2000年前后建成小区，二手房挂牌均价大多在5万元/平方米上下。
相较之下，广渠路地块周边则聚集一众高端改善住宅。北京商报记者实地走访看到，广渠金茂府、珠江帝景等老牌高端社区二手房挂牌价维持9万元/平方米左右，板块二手房底盘稳固，价值支撑扎实。
中国城市房地产研究院院长谢逸枫表示，南磨房板块新房供给持续短缺。在此市场背景下，广渠路地块可通过优化社区整体规划、升级内部配套设施、打造高品质住宅产品，精准匹配区域高端改善置业需求，形成差异化竞争优势。
张凯表示，南磨房板块不同于外围区域，核心矛盾并非库存压力，而是优质住宅供应不足。近年来区域内大量存量住宅进入改善置换阶段，而新增高品质住宅供应有限，形成较强的改善需求积累。此次金茂、建发、中海、招商、保利、金隅+懋源等多家房企参与，也体现出市场对于核心区稀缺土地价值的认可。
